hoe een projectontwikkelaar een vakantiepark op een A locatie probeert te realiseren
Heerlijkheid Castricum
Castricum grenst aan een groot natuurgebied, het Noord Hollands Duinreservaat, die als groene buffer fungeert tussen bebouwing en de Noordzee.
Dit natuurgebied wordt beheerd door het Provinciale Waterleiding PWN. De aantrekkelijkheid van Castricum als woongemeente, ook wel “Heerlijkheid Castricum” genoemd, wordt bepaald door de ligging aan dit natuurgebied en de geografische ligging nabij Amsterdam met uitstekende verbindingen (wegen en spoor).
De spoorlijn begrenst het deel Castricum en Bakkum (gemeente Castricum) en loopt deels langs de westkant tussen de kern van Castricum en het natuurgebied.
Tussen het spoor en het natuurgebied ligt een open deel “de Zanderij”. Een (zuidelijk) deel van de Zanderij is, of wordt, bebouwd.
Het overige gebied is agrarisch (bollenteelt) en is beperkt bebouwd, voornamelijk t.b.v. de agrarische bestemming.
Het open karakter waarborgt een mooi doorzicht op de aangrenzende bossen.
In het bestemmingsplan van de gemeente Castricum (2013) wordt dit gebied beschermd en is bebouwing niet aan de orde.
Richtlijnen vanuit de Provincie Noord-Holland schrijven voor dat de gemeente in het bestemmingsplan voor dit gebied geen bebouwingsvlakken mag opnemen.
Aanpassingen in bebouwing kunnen slechts in relatie tot agrarische bedrijfsvoering.
Het gebied Zanderij maakt deels onderdeel uit van de Ecologische hoofdstructuur en grenst aan het gebied Natura 2000 (dat een beschermend effect heeft op de Zanderij).
Kortom, alle signalen staan op bescherming van het gebied de Zanderij. Om mogelijke negatieve effecten van de bollenteelt te reduceren zijn er mogelijkheden benoemd tot verdere natuurontwikkeling van een deel van de Zanderij.
Deze plannen zijn tot dusver niet gerealiseerd.Natuurbezoekers van de Heerlijkheid Castricum stappen rechtstreeks uit de trein, via de Zanderij, het natuurgebied in.
Toeristische ontwikkeling is in Castricum afwijkend verlopen t.o.v. overige kustgemeenten.
Er zijn een tweetal grote campings, verscholen in het natuurgebied.
Grootschalige hotels of vakantieparken zijn er niet ontwikkeld.
Castricum vormt daardoor een woongemeenschap die vooral rustzoekers trekt.
Grootschalige evenementen, zoals in sommige kustgemeenten, vinden er niet plaats.
De gemeenteraad heeft zich wel uitgesproken voor vergroting van toeristisch ontwikkeling.
Een visie op het karakter daarvan ontbreekt.Vestiging van belangen
Op de Zanderij is één bedrijfslocatie (groothandel in kaas) waar in een eventuele woonbestemming kan worden voorzien, zgn. “postzegelplan” binnen het bestemmingsplan .
Dit bedrijf (kaashandel) verplaatst de bedrijfsvoering naar een beter bereikbare locatie.
Medio 2014 werd dat bekend gemaakt.
Medio 2013 zijn er vanuit de projectontwikkelaar van Wijnen bv. contacten gelegd met de gemeente Castricum over ontwikkelingsplannen op de Zanderij, waaronder het terrein van de kaashandel.
Dit leidt begin 2014 tot een peiling bij de gemeenteraadsleden met betrekking tot haalbaarheid van een initiatief van de projectontwikkelaar om op een gedeelte van de Zanderij een vakantiepark te vestigen.
In een openbare raadsvergadering, februari 2014, krijgt de projectontwikkelaar de gelegenheid om zijn plannen aan de raad voor te leggen.
Omdat de informatieverstrekking vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen plaats vindt, worden de standpunten van de politieke partijen niet breed uitgemeten.
Enkele partijen verklaren zich vóór of tegenstander.
In de coalitievorming van het nieuwe college wordt echter een haalbaarheidsonderzoek opgenomen.
In een tweede raadsbijeenkomst wordt een opdracht daartoe uitgesproken door de coalitie partijen (immers gebonden aan het coalitieakkoord).
In de beide vergaderingen bestaat de mogelijkheid voor burgers om vragen te stellen en in te spreken.
Op vragen over waarom de focus op slechts één locatie werd gericht resp. of alternatieve locaties in beeld waren, werd steevast door de projectontwikkelaar gemeld dat, na onderzoek, slechts één locatie in beeld was.
Er bestond geen alternatief plan. De locatie Zanderij was de focus.
Voordat de plannen m.b.t. een haalbaarheidsonderzoek aan de raad werden gepresenteerd stond er al een makelaar op de stoep van één van de bewoners.
“Of hij even binnen mocht komen om het huis te taxeren vanwege de plannen voor de bouw van een vakantiepark”?
De geschrokken bejaarde bewoners wisten van niets.
Begin 2015 wordt duidelijk (in een voorstel aan de gemeenteraad) dat de projectontwikkelaar één of meerdere overeenkomsten heeft gesloten met eigenaren van grond.
Welke belangen er zijn gevestigd wordt niet vrijgegeven om de vertrouwelijkheid van die overeenkomst(en) niet te schenden.
Wel is duidelijk dat hiermee de focus van de planontwikkeling vakantiepark op betreffende locatie ontstaat en dat alternatieven niet langer worden onderzocht.
De plannen voor het vakantiepark werden gepresenteerd vanuit een perspectief van voordeel voor alle partijen; de projectontwikkelaar die zijn plannen kan verwezenlijken; de gemeente die inkomsten uit toeristenbelasting voorziet en mogelijk voor een dubbeltje op de eerste rang een zwembad verwezenlijkt ziet (door een combinatie van voorziening voor bewoners en toeristen); de Castricumse ondernemers die goed garen denken te spinnen bij bestedingen door toeristen.
Ook werd duidelijk dat tegenstrijdigheid van de plannen met het vigerend bestemmingplan, bescherming vanuit Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur niet als onoverkomelijke belemmeringen werden beschouwd.
Contacten daarover met de Provincie leiden niet tot een oordeel vanuit de Provincie (die dat pas doet als de plannen worden voorgelegd).
De gemeente vond het niet nodig om de peiling op basis van een voorstel te doen en koos ervoor om eerst een haalbaarheidsonderzoek te (laten) doen.
Tegenwind vanuit de oppositiepartijen en belangengroepen leidde slechts tot de formulering dat de gemeente de regie moet voeren over dat haalbaarheidsonderzoek en dat dat onderzoek onafhankelijk moet worden uitgevoerd.
De keuze om eerst een haalbaarheidsonderzoek naar realisering van een vakantiepark op de Zanderij te doen en daarna, afhankelijk van de uitkomst van het onderzoek, een voorstel richting Provincie te doen lijkt op het oog vreemd.
Immers er is veel ambtelijke en bestuurlijke investering gemoeid met het haalbaarheidsonderzoek, waarvan volstrekt niet duidelijk is of de belemmeringen vanuit natuurbescherming en eigen bestemmingsplan kunnen worden weggenomen.De worst voorgehangen bij gemeenten en ondernemers
Projectontwikkelaar van Wijnen heeft een Ontwikkelvisie “Duinparc Castricum” gemaakt.
Daarin wordt een ideaal beeld geschetst van een duurzame ondernemer die veel heil naar Castricum komt brengen.
Zo zal er verantwoord ondernemerschap worden getoond, waarbij lokale bedrijven worden benaderd voor participatie in de bouw.
Het vakantiepark zal de werkgelegenheid met 12% doen groeien en daarbij gehandicapten werkgelegenheid bieden (Social Return).
De plannen passen, volgens de projectontwikkelaar, geheel in de toeristische visie ter bevordering van toerisme (lees ook toeristenbelasting) en zullen een economische impuls geven aan de lokale ondernemers.
Bewoners zullen daardoor ondervinden dat het voorzieningenniveau in het dorp op peil gehouden kan worden en dat ze kunnen blijven beschikken over een zwembadvoorziening.
De bezoekersaantallen voor het archeologische museum zullen stijgen.
En het park zal bijdragen aan verbetering van milieu, waterhuishouding een beeldkwaliteit van het landschap.Tranen springen in de ogen bij het lezen van het plan.
Zelf als de projectontwikkelaar dat alles zou kunnen waarmaken, blijft die ene vraag over; waarom alléén die locatie?
Waarom wordt er geen onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor een vakantiepark in de gemeente? Waarom wordt geen aansluiting gezocht bij bestaande voorzieningen, zoals de bestaande campings?
Welke invloed heeft de projectontwikkelaar hierop (immers al belangen gevestigd) en hoeveel invloed heeft deze ondernemer?Onafhankelijk onderzoek
Uitgangspunt vanuit de besluitvorming in de gemeenteraad is het doen van een haalbaarheidsonderzoek van een vakantiepark op de locatie Zanderij.
Zoals gezegd dient dat een onafhankelijk onderzoek te zijn onder regie van de gemeente.
Op 22 januari 2015 wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de opzet van dat onderzoek.
Duidelijk is dat de gemeente de projectontwikkelaar alle ruimte geeft om invloed uit te oefenen op de uitgangspunten van het onderzoek.
De projectontwikkelaar financiert de onderzoeken en zal steeds een inbreng hebben op keuze voor formulering van de opdrachten aan onderzoeksbureaus.
Advisering van belangenorganisaties om een (onafhankelijk) Maatschappelijk Kosten en Baten Analyse (MKBA), uitgevoerd door o.m. universiteiten, te laten uitvoeren worden niet overgenomen.Timing ombuiging belemmeringen naar kansen
Politiek liggen de plannen om een vakantiepark te vestigen op de locatie Zanderij gevoelig.
De coalitiepartijen (Castricum Kern enGezond, VVD , D66 en PvdA) zijn voor een haalbaarheidsonderzoek (meerderheid/coalitieprogramma).
De oppositie staat zeer kritisch t.o.v. het haalbaarheidsonderzoek. Het haalbaarheidsonderzoek start niet met voorlegging van de plannen bij de Provincie Noord-Holland.
Uitgegaan wordt van uitwerking van de plannen op o.m. economische en toeristische ontwikkeling.
Strategisch lijkt daarmee te worden gekozen voor het creëren van draagvlak voor de plannen.
Behoud van landschappelijke waarde, milieu en fauna lijken van ondergeschikt belang.
Landelijke verkiezingen voor de Provinciale Staten in maart 2015 zullen mogelijk gunstiger uitpakken voor politiek draagvlak bij de Provincie m.b.t. mogelijke realisering van de plannen om een vakantiepark te vestigen.Polarisering belangen
Door de concentratie van plannen voor een vakantie park op de Zanderij, i.p.v. een gemeente brede inventarisatie, ontstaat automatisch een polarisatie van vóór en tégenstanders van een vakantiepark.
Voorstanders zijn voor economische en toeristische ontwikkeling en hebben mogelijk gevolgen voor vestiging van een vakantiepark op langere termijn niet op het vizier.
Zo vraagt een D66 raadslid opposanten of “ze wel eens op een Landal vakantiepark zijn geweest en hebben ervaren hoe mooi dat is”?
Daarbij gaat het niet meer over de gekozen locatie, maar over wel of niet een vakantiepark, wel of niet voor toeristische ontwikkeling.
Die keuzes zijn van belang, maar zouden los moeten staan van, voorafgaande aan die discussie, de gekozen locatie in een beschermd gebied.
Tegenstand ontstaat automatisch vanuit bestaande natuurbelangen groepen (Vogelwerkgroep, Stichting Duijnbehoud, Stichting Alkmaardermeeromgeving).
Nieuwe groepen ontstaan vanwege de plannen zelf; Platform Behoud Zanderij en buurtcomité Zanderij Noord.
De tegenstand heeft niet tot doel een vakantiepark tegen te houden, maar richt zich op bescherming van de locatie Zanderij.
Het ontbreekt de gemeente aan visie op hoe de toeristische visie moet worden ingevuld.
Door de plannen van één projectontwikkelaar na te jagen polariseert de discussie.
De kans wordt ontnomen om vanuit een visie op toeristische ontwikkeling te bedenken hoe verschillende belangen (toerisme en natuur) kunnen worden bediend en afgewogen.
De kans op creatieve oplossingen (zoals bijv. een combinatie van huidige campings met vakantiehuisjes) wordt ontnomen.
En dát alleen omdat een projectontwikkelaar “zijn belangen heeft gevestigd” en het politiek bestuur dat plan heeft omarmd zonder zich te realiseren dat ze in gebreke zijn gebleven bij het vormen van een visie op toeristische ontwikkeling en uitgangspunten voor realisering van die plannen.
Het gevolg is het ontbreken van voldoende draagvlak, en een lange procedurele strijd met tegenstanders.
Maar vooral wordt hiermee de kans gemist om toerisme te ontwikkelen en regie te voeren over hoe en op welke locaties dat wel of niet gewenst is.
Platform Behoud Zanderij